Impuestos a la propiedad en México: predial e ISR por venta

El predial: qué es y cómo se determina en Quintana Roo

El predial es un impuesto municipal. Cada municipio fija su propia base, tarifas y calendario de pago mediante su ley de hacienda, por lo que las reglas de Cancún (Benito Juárez) difieren de las de Tulum, Playa del Carmen o Bacalar.

Cómo lo calcula Benito Juárez

Conforme al artículo 12 de la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, la base es el mayor de varios valores: el valor catastral, un avalúo bancario, el valor de la última operación, el precio pactado en una traslación de dominio, el último valor declarado por el propietario, o la renta que el inmueble produce o podría producir. Por ello, comprar un inmueble tiende a elevar su base de predial al precio pagado. La misma ley señala que el pago anticipado no impide que la tesorería cobre la diferencia si la base cambia, por ejemplo después de inscribirse una venta.

Descuentos por pago anticipado en Cancún, 2026

Benito Juárez premia el pago anticipado del predial del año. Para 2026, el cabildo aprobó el siguiente calendario, según informaron El Heraldo de México Quintana Roo y Cancuníssimo:

El municipio anunció además un descuento de 50% durante todo 2026 para adultos mayores con credencial del INAPAM, en inmuebles habitacionales. Los descuentos se aprueban cada año, por lo que el calendario de 2027 se dará a conocer hacia el cambio de año.

Dos consejos prácticos. Conserve los recibos: la misma ley municipal pide copia del recibo de predial vigente cuando se vende un inmueble. Y si vive en el extranjero, configure el pago en línea o pida a su administrador que pague en enero; los adeudos generan recargos que deberán liquidarse antes de cualquier venta.

ISR por venta de inmueble de un extranjero no residente: 25% del bruto

Cuando un propietario extranjero que no es residente fiscal en México vende un inmueble ubicado en México, el ingreso es de fuente mexicana y tributa conforme al artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). La regla general es tajante: 25% del precio total de venta, sin deducción alguna. El SAT lo describe en los mismos términos.

Conforme a ese artículo, el adquirente retiene el impuesto si es residente en México o un extranjero con establecimiento permanente en el país. En caso contrario, el vendedor lo paga mediante una declaración dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.

Como la base es el precio bruto, la regla del 25% ignora lo que usted pagó. En un inmueble comprado en MX$7 millones y vendido en MX$8 millones, el impuesto sería de MX$2 millones, el doble de la ganancia real. Por eso la mayoría de los vendedores analizan con atención la alternativa.

La opción sobre la ganancia neta y sus requisitos

El artículo 160 permite a un no residente pagar, en su lugar, con la tasa máxima para personas físicas de la tarifa de la LISR, actualmente 35%, sobre la ganancia neta. La ganancia se calcula conforme a las reglas aplicables a las personas físicas en México, sin deducir las pérdidas a que se refiere el artículo 121.

Requisitos

• Escritura pública. La opción aplica cuando la enajenación se formaliza en escritura pública (o se trata de certificados de participación inmobiliaria no amortizables).
• Un representante, salvo que la venta se protocolice ante notario. El artículo se refiere a un representante en México que cumpla los requisitos del artículo 174 de la LISR. El SAT explica que el representante debe ser residente en México (o extranjero con establecimiento permanente) y conservar la documentación relacionada durante cinco años. Sin embargo, el texto vigente del artículo 160 añade que no se requiere representante cuando la enajenación consta en escritura pública. Los materiales anteriores del SAT aún describen al representante, así que confirme qué le pedirá su notario.
• Comprobación de cada deducción. El representante o el vendedor entrega al notario las deducciones a que el vendedor tenga derecho.

Qué puede deducir

Según el SAT, la ganancia es el precio de venta menos:

• el costo de adquisición comprobado, actualizado por inflación;
• las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, actualizadas por inflación;
• los honorarios notariales, impuestos y derechos de las escrituras de adquisición y de enajenación;
• los honorarios de avalúo;
• las comisiones pagadas por el vendedor en la enajenación.

La actualización se rige por el artículo 124 de la LISR. El costo del terreno se separa del costo de la construcción; si no pueden separarse, el terreno se considera como 20% del total. El costo de la construcción se disminuye 3% por cada año transcurrido, sin que sea inferior al 20% del costo original, y después se actualiza por inflación. El terreno no se deprecia, solo se actualiza.

Cuándo conviene la opción neta

Un poco de álgebra aclara la elección. Pagar 35% sobre la ganancia cuesta menos que 25% sobre el precio siempre que sus deducciones comprobadas superen aproximadamente el 28.6% del precio de venta (porque 0.35 × (precio − deducciones) < 0.25 × precio cuando deducciones > 0.2857 × precio). Para la mayoría de los propietarios que venden con una ganancia moderada, ese umbral se alcanza con facilidad, siempre que exista la documentación.

La exención por venta de casa habitación para residentes

Los propietarios que son residentes fiscales en México tributan de otra forma y pueden beneficiarse de una exención importante por su casa habitación. Conforme al artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la LISR, la ganancia por la enajenación de la casa habitación del contribuyente está exenta cuando el precio de venta no excede de 700,000 UDIs y la enajenación se formaliza ante notario.

La UDI es una unidad indexada a la inflación que publica el Banco de México. El 9 de octubre de 2026, una UDI equivalía a MX$8.851528, por lo que el límite era de 700,000 × 8.851528 ≈ MX$6.20 millones. Por encima del límite, solo se grava el excedente, con las deducciones aplicadas en forma proporcional.

Requisitos

• El vendedor es persona física y residente fiscal en México. Los no residentes no pueden aplicar la exención; consulte nuestra guía sobre residencia para propietarios de inmuebles para saber cómo se determina la residencia fiscal.
• El inmueble es realmente la casa habitación del vendedor. El reglamento (art. 155 del RLISR) acepta documentos como recibos de luz o teléfono y estados de cuenta bancarios o de crédito con el domicilio del inmueble, a nombre del vendedor, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes en línea recta.
• El vendedor no ha aplicado la exención por otra casa habitación en los tres años anteriores a la venta y así lo manifiesta al notario bajo protesta de decir verdad. El notario también consulta los registros del SAT.

Para un residente fiscal que no califica, o por la parte que excede el límite, la ganancia tributa a tasas progresivas después de dividirse entre los años de tenencia (hasta 20), conforme a los artículos 120 y 126 de la LISR.

Quién calcula el impuesto en la venta

En una venta formalizada en escritura, el notario público ocupa el lugar central. Para los residentes, el artículo 126 de la LISR obliga a los notarios a calcular el pago provisional bajo su responsabilidad, enterarlo dentro de los 15 días siguientes a la firma y entregar al vendedor el cálculo y el comprobante fiscal. Para los no residentes que optan por la ganancia neta, el artículo 160 también obliga al notario a calcular el impuesto, hacerlo constar en la escritura y enterarlo dentro de los 15 días siguientes a la firma.

Conviene conocer dos detalles más. Si el pago pactado en escritura se difiere a más de 18 meses, un no residente puede pagar el impuesto conforme se vaya exigiendo cada parcialidad, siempre que el impuesto se garantice. Y si usted tiene el inmueble mediante un fideicomiso bancario, vender implica en general ceder sus derechos como fideicomisario, lo que la LISR trata igual que la enajenación del propio inmueble; consulte nuestra guía sobre el fideicomiso.

Pregunte al notario, antes de firmar el contrato de promesa, cómo se calculará el impuesto en su venta, qué documentos necesita y qué retendrá del producto de la venta.

Cómo planear su salida

El impuesto sobre la ganancia se decide en gran medida en la compra, no en la venta. Algunos hábitos protegen su rendimiento:

• Conserve la escritura de compra y todas las facturas. Las deducciones deben comprobarse, y los comprobantes fiscales mexicanos (CFDI) son la prueba más segura de las mejoras. Si compra en preventa, como en Casa Selva Alta en Tulum, guarde los recibos de cada pago y los documentos de entrega.
• Registre la proporción entre terreno y construcción. El terreno se actualiza pero no se deprecia, lo que favorece al momento de vender a las inversiones con mayor peso de terreno. Un terreno titulado como Bacalar para Visionarios o los lotes comerciales sobre la Av. Kantenah conserva todo su costo actualizado; una casa pierde cada año parte del costo de su construcción.
• Defina pronto su residencia fiscal. La exención por venta de casa habitación depende de ser residente fiscal en México y de acreditar que el inmueble es su casa habitación. Reunir esa evidencia lleva tiempo.
• Mantenga el predial al corriente. Una venta requiere el recibo vigente, y los adeudos generan recargos. Para un lote en Cancún como Cascada 14 en Vía Cumbres, pagar en enero además otorga el mayor descuento.
• Coordine con su país de origen. Su país de residencia también puede gravar la ganancia y puede otorgar un crédito por el impuesto mexicano conforme a un tratado. Vale la pena contratar a un asesor que trabaje en ambos lados antes de poner el inmueble en venta.

Los impuestos de traslado en la compra corren a cargo del comprador y se explican en nuestra guía sobre gastos de cierre en Quintana Roo. Nada de esto sustituye la asesoría de un notario público o de un asesor fiscal independiente sobre su caso concreto.

Preguntas de inversionistas

Fuentes

1. Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (Congreso de Quintana Roo)
2. Lista de precios y descuentos por el pago anticipado del predial 2026 en Cancún (El Heraldo de México Quintana Roo)
3. Todo listo para pago de predial 2026 (Cancuníssimo)
4. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 160 (LeyesMX)
5. Ley del Impuesto sobre la Renta (Cámara de Diputados)
6. Venta de bienes inmuebles por residentes en el extranjero (SAT)
7. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 124 (LeyesMX)
8. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 93 (LeyesMX)
9. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 120 (LeyesMX)
10. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 126 (LeyesMX)
11. Enajenación de casa habitación: RLISR Art. 155 (Contadigital)
12. Capital Gains Tax on the sale of homes in Mexico (Connell & Associates)
13. Valor de la UDI (Banco de México)