Los gastos de escrituración en una compra inmobiliaria en México suelen subestimarse, pero se controlan con facilidad cuando se sabe qué conceptos fija la ley y cuáles son negociables. En Quintana Roo, solo uno está establecido por ley: el impuesto sobre adquisición, ISAI, del 3% en Cancún, 4% en Tulum y Playa del Carmen y 2% en Bacalar. Todo lo demás, desde los honorarios del notario hasta el fideicomiso bancario, es un honorario profesional o un derecho gubernamental publicado. Esta guía detalla cada concepto para 2026, explica cómo se calcula y lo aplica a tres propiedades reales de Ownext en Cancún, Tulum y Bacalar. Para el proceso de compra completo, consulte nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en México siendo extranjero.
Gastos de escrituración totales en México: el rango realista
Dos estimaciones publicadas enmarcan el presupuesto. Una inmobiliaria de la Riviera Maya calcula los gastos totales de cierre para compradores extranjeros en 5–8% del precio de compra. Una guía hipotecaria nacional sitúa los gastos de escrituración en 6–9% del valor del inmueble, aunque indica un ISAI del 2% para Quintana Roo. Esa cifra proviene de la ley estatal general, que la mayoría de los principales mercados del estado ya no aplica; la tasa se fija municipio por municipio, como muestra la siguiente sección.
Desglosado concepto por concepto, el panorama tiene más matices. Los conceptos porcentuales (ISAI, honorarios notariales, registro) crecen con el precio; el fideicomiso, el avalúo y el permiso son prácticamente fijos. En una compra de mayor valor, los conceptos fijos pesan menos, por lo que un presupuesto desglosado puede resultar inferior al porcentaje de referencia. Los ejemplos prácticos al final de esta guía lo muestran con claridad.
Quién paga qué
El comprador paga el impuesto sobre adquisición: conforme a cada ley municipal, el contribuyente es quien adquiere el inmueble. Por costumbre, el comprador también cubre el notario, el avalúo, el registro y el fideicomiso. El vendedor asume el impuesto sobre la renta por la ganancia. Cuando el vendedor no reside en México y la venta se formaliza en escritura pública, el notario calcula ese impuesto y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma, conforme al artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Nuestra guía sobre impuestos inmobiliarios en México para extranjeros cubre las obligaciones recurrentes.
Tasas de ISAI por municipio y cómo se calculan
El Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles es un impuesto municipal y, en Quintana Roo, la tasa depende de la ubicación del inmueble. Cada uno de los principales mercados la establece hoy en su propia Ley de Hacienda:
| Municipio | Tasa de ISAI | Ley |
|---|---|---|
| Benito Juárez (Cancún) | 3% | Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Art. 27 (última reforma 21 dic 2023) |
| Solidaridad (Playa del Carmen) | 4% | Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, Art. 23 Quinquies (reforma 10 dic 2025) |
| Tulum | 4% | Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, Art. 50 (reforma 9 dic 2024) |
| Bacalar | 2% | Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Art. 57 (última reforma 5 jun 2024) |
- Base: en las cuatro leyes, el mayor entre el precio pactado (actualizado por inflación), el valor catastral y el avalúo de un perito valuador registrado o de una institución bancaria, con una antigüedad no mayor a 180 días. Cancún, Solidaridad y Bacalar añaden una cuarta referencia: el último valor declarado por el vendedor.
- Plazo: pago dentro de los 15 días siguientes al hecho imponible, en la tesorería municipal (Benito Juárez, Art. 28).
- Recaudación: el notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo hace constar en la escritura y lo entera (Benito Juárez, Art. 29).
La consecuencia práctica: si el avalúo resulta superior al precio pactado, el ISAI se calcula sobre el avalúo. Presupueste la tasa local sobre la cifra que probablemente sea la más alta, no solo sobre el precio. Una escritura otorgada por debajo del valor real no reduce la base y dejaría una ganancia gravable mayor al momento de revender.
Preventas
En una compra en preventa, la mayoría de los gastos de escrituración se generan cuando se transmite la propiedad, lo que puede ocurrir años después del contrato. La base del ISAI se determina en ese momento, por lo que el avalúo del inmueble terminado es relevante. Consulte nuestra lista de verificación para preventas en Tulum.
Honorarios notariales y la función del notario
Un notario público en México es un profesional del derecho regulado por el estado, no un "notary" en el sentido estadounidense o canadiense. Quintana Roo cuenta con 124 notarías, supervisadas por el gobierno estatal conforme a la Ley del Notariado del Estado. En agosto de 2026 el estado informó que ocho notarías fueron multadas y una suspendida tras inspecciones y quejas, lo que recuerda la importancia de confirmar la situación del notario antes de firmar.
En una compraventa, el notario:
- redacta y autoriza la escritura pública;
- revisa la titularidad y obtiene los certificados oficiales, incluidos los de gravámenes y de no adeudo fiscal;
- calcula y entera el ISAI y, si el vendedor no es residente, su impuesto sobre la renta;
- presenta la escritura para su inscripción en el registro público de la propiedad.
El notario da fe de la operación y de los impuestos; no lo contrata para negociar en su nombre. Muchos compradores extranjeros contratan además a un abogado independiente que revise el contrato y el expediente de titularidad.
Avalúo, registro y certificado de libertad de gravamen
Avalúo
Las leyes municipales del ISAI exigen que el valuador esté registrado y que el avalúo no tenga más de 180 días. Este fija el piso del impuesto, por lo que conviene encargarlo con anticipación.
Registro
El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo. La inscripción hace oponible su propiedad frente a terceros; mientras no concluya, pida al notario constancia de que el trámite está en curso.
Certificado de libertad de gravamen
El certificado de libertad de gravamen, expedido por el registro, confirma si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas. El notario lo obtiene antes de la firma, junto con la constancia de pago del impuesto predial y del agua. Léalo usted mismo: es la página más útil de todo el expediente.
Costos del fideicomiso
Cancún, Tulum y Bacalar se encuentran dentro de la zona restringida de México: 50 km desde las costas y 100 km desde las fronteras (Constitución, Art. 27, fr. I). Las personas físicas extranjeras adquieren ahí inmuebles residenciales mediante un fideicomiso bancario, que requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, Art. 11). El fideicomiso dura hasta 50 años y puede prorrogarse (Art. 13). La SRE debe resolver el permiso en cinco días hábiles en su oficina central, o en 30 en una delegación estatal; el silencio equivale a aprobación (Art. 14).
| Concepto | Monto | Fundamento |
|---|---|---|
| Permiso de la SRE para fideicomiso | MX$21,650 | Derecho oficial 2026 |
| Prórroga del plazo del fideicomiso | MX$595 por estudio + MX$9,740 por expedición | Derecho oficial 2026, presentada en tiempo |
| Comisión bancaria de constitución | US$500–1,000 | Estimación |
| Cuota anual del fideicomiso | US$500–900 | Estimación |
Los derechos oficiales provienen de la tabla de costos 2026 de la SRE; las comisiones bancarias son estimaciones de una inmobiliaria y varían según el banco.
Para usos no residenciales, como un hotel boutique, una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede adquirir el terreno directamente y presentar un aviso a la SRE dentro de 60 días hábiles (Art. 10). El derecho por el aviso en 2026 es de MX$1,475 en tiempo o MX$11,330 extemporáneo. La sociedad asume sus propios costos de operación. Nuestra guía del fideicomiso compara ambas vías.
Ejemplos prácticos
Tres propiedades vigentes de Ownext: Cascada 14, un lote en esquina en Vía Cumbres, Cancún; Casa Selva Alta, una casa en preventa en Tulum; y Bacalar para Visionarios, un lote de 6,000 m² frente a la laguna. El ISAI se calcula exactamente a la tasa de cada municipio (3% Cancún, 4% Tulum, 2% Bacalar) sobre el precio de lista, suponiendo que este es el mayor de los tres valores. Todo lo demás es una estimación señalada como tal.
| Concepto | Cascada 14, Cancún | Casa Selva Alta, Tulum | Bacalar para Visionarios |
|---|---|---|---|
| Precio de lista | MX$3,068,875 | MX$6,200,000 | MX$42,000,000 |
| ISAI (exacto): 3% / 4% / 2% | MX$92,066.25 | MX$248,000 | MX$840,000 |
| Honorarios notariales, 0.5–1.5% más IVA (estimación) | MX$15,344–46,033 | MX$31,000–93,000 | MX$210,000–630,000 |
| Registro, 0.1–0.3% (estimación) | MX$3,069–9,207 | MX$6,200–18,600 | MX$42,000–126,000 |
| Permiso de la SRE para fideicomiso (oficial) | MX$21,650 | MX$21,650 | MX$21,650 |
| Subtotal en pesos, antes de IVA | MX$132,129–168,956 (4.3–5.5%) | MX$306,850–381,250 (4.9–6.1%) | MX$1,113,650–1,617,650 (2.7–3.9%) |
| Avalúo (estimación) | US$500–1,500 | US$500–1,500 | US$500–1,500 |
| Constitución del fideicomiso bancario (estimación) | US$500–1,000 | US$500–1,000 | US$500–1,000 |
| Cuota anual del fideicomiso (estimación) | US$500–900 | US$500–900 | US$500–900 |
Cómo leer la tabla
- Cascada 14: el derecho fijo de la SRE representa por sí solo cerca del 0.7% del precio, por lo que el total desglosado se acerca más a las estimaciones de referencia.
- Casa Selva Alta: al ser preventa, el ISAI y los gastos de escrituración se generan al transmitirse la propiedad, y la base será el mayor entre el precio y el avalúo de la casa terminada en ese momento.
- Bacalar para Visionarios: el ISAI es el concepto dominante. Si el lote lo adquiriera una sociedad mexicana para un proyecto no residencial, los conceptos del fideicomiso se sustituirían por el aviso a la SRE de MX$1,475 y los costos propios de la sociedad.
En todos los casos, pida al notario un presupuesto por escrito antes de comprometer fondos, y que un abogado independiente lo revise junto con el expediente de titularidad.
Preguntas de inversionistas
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración al comprar un inmueble en Quintana Roo?
Las estimaciones publicadas por inmobiliarias y del mercado van de aproximadamente 5–8% a 6–9% del precio. Solo el ISAI está fijado por ley, a una tasa que establece cada municipio: 3% en Cancún, 4% en Tulum y Playa del Carmen, 2% en Bacalar; el resto son honorarios y derechos, por lo que un presupuesto desglosado en una compra de mayor valor puede resultar inferior.
¿El ISAI se calcula sobre el precio de compra o sobre el avalúo?
Sobre el mayor entre el precio pactado, el valor catastral o el avalúo de un perito valuador registrado o de un banco, con una antigüedad no mayor a 180 días; Cancún, Playa del Carmen y Bacalar consideran además el último valor declarado por el vendedor. La tasa es del 3% en Cancún, 4% en Tulum y Playa del Carmen y 2% en Bacalar.
¿Quién paga el ISAI y cuándo?
El comprador, como adquirente del inmueble. El notario lo calcula, lo hace constar en la escritura y lo entera a la tesorería municipal dentro de los 15 días siguientes al hecho imponible.
¿Cuánto cuesta el permiso de la SRE para el fideicomiso en 2026?
El derecho oficial 2026 por el permiso de la SRE para constituir un fideicomiso en la zona restringida es de MX$21,650. La comisión bancaria de constitución y las cuotas anuales del fideicomiso son aparte y varían según el banco.
¿Cuándo se pagan los gastos de escrituración en una preventa?
La mayoría de los gastos, incluido el ISAI, se generan cuando se transmite la propiedad mediante escritura, lo que puede ocurrir mucho después del contrato de compraventa. La base del ISAI se determina entonces con un avalúo vigente en ese momento.
¿El notario representa al comprador?
El notario da fe de la escritura, revisa la titularidad y los certificados y calcula los impuestos, pero no lo contrata ninguna de las partes para negociar. Muchos compradores extranjeros contratan además a un abogado independiente.
Fuentes
- Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Arts. 26–29 (ISAI 3%; última reforma POE 21-12-2023)
- Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, Arts. 23 Quáter–Quinquies (ISAI 4%; reforma POE 10-12-2025)
- Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, Arts. 49–50 (ISAI 4%; última reforma POE 09-12-2024)
- Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Arts. 56–57 (ISAI 2%; última reforma POE 05-06-2024)
- SRE, Dirección General de Asuntos Jurídicos: Costos y tiempos (2026)
- SRE: Aviso de adquisición de inmuebles por sociedad mexicana, fines no residenciales
- Constitución Política, Art. 27
- Ley de Inversión Extranjera, Art. 10
- Ley de Inversión Extranjera, Art. 11
- Ley de Inversión Extranjera, Art. 13
- Ley de Inversión Extranjera, Art. 14
- Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 160
- Maya Ocean: Mexico property taxes and closing costs for US buyers (2026)
- Cotizador Hipotecario: Gastos de escrituración por estado (2026)
- Riviera Maya News: Public notary offices in Quintana Roo under scrutiny (Aug 2026)
Esta guía es información general, vigente a octubre de 2026, y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las leyes, tasas y umbrales cambian; confirme cada cifra con un notario público o un abogado mexicano independiente antes de actuar.