Расходы на оформление в Кинтана-Роо: нотариус, ISAI и титул

Общие расходы на оформление недвижимости в Мексике: реалистичный диапазон

Бюджет задают две опубликованные оценки. Агентство недвижимости Ривьеры-Майя оценивает общие расходы на закрытие сделки для иностранных покупателей в 5–8% от цены покупки. Национальное мексиканское ипотечное руководство оценивает расходы на оформление в 6–9% от стоимости объекта, указывая при этом ISAI для Кинтана-Роо в 2%. Эта цифра взята из общего закона штата, который большинство ключевых рынков штата больше не применяют: ставка устанавливается каждым муниципалитетом отдельно, как показано в следующем разделе.

При постатейном расчёте картина получается более тонкой. Процентные статьи (ISAI, гонорар нотариуса, регистрация) растут вместе с ценой; траст, оценка и разрешение — практически фиксированные. При покупке дорогого объекта фиксированные статьи весят меньше, поэтому постатейный бюджет может оказаться ниже ориентировочного процента. Это хорошо видно на примерах в конце руководства.

Кто что оплачивает

Налог на приобретение платит покупатель: согласно каждому муниципальному закону, налогоплательщиком является приобретатель недвижимости. По сложившейся практике покупатель также оплачивает услуги нотариуса, оценку, регистрацию и траст. Продавец уплачивает подоходный налог с прироста стоимости. Если продавец не является резидентом Мексики, а продажа оформляется публичным актом, нотариус рассчитывает этот налог и перечисляет его в течение 15 дней после подписания согласно статье 160 Закона о подоходном налоге. Текущие налоги описаны в нашем руководстве о налогах на недвижимость в Мексике для иностранцев.

Ставки ISAI по муниципалитетам и порядок расчёта

ISAI — муниципальный налог, и в Кинтана-Роо его ставка зависит от местонахождения объекта. Каждый из основных рынков сегодня устанавливает её в собственном налоговом законе (Ley de Hacienda):

• База: во всех четырёх законах — наибольшая из величин: согласованная цена (с поправкой на инфляцию), кадастровая стоимость и оценка зарегистрированного оценщика или банка, причём оценка не старше 180 дней. Канкун, Солидаридад и Бакалар добавляют четвёртый ориентир — последнюю стоимость, задекларированную продавцом.
• Срок: уплата в течение 15 дней с момента возникновения объекта налогообложения в муниципальное казначейство (Бенито-Хуарес, ст. 28).
• Взимание: нотариус рассчитывает налог под свою ответственность, указывает его в акте и перечисляет (Бенито-Хуарес, ст. 29).

Практический вывод: если оценка выше согласованной цены, ISAI начисляется на оценку. Закладывайте местную ставку на ту величину, которая, вероятно, окажется наибольшей, а не просто на цену. Занижение стоимости в акте не уменьшает базу и увеличит налогооблагаемую прибыль при перепродаже.

Покупка на этапе строительства

При покупке на этапе строительства (preventa) основная часть расходов на оформление возникает в момент перехода права собственности, что может произойти через годы после заключения договора. База ISAI определяется на этот момент, поэтому важна оценка готового объекта. См. наш чек-лист покупки на этапе строительства в Тулуме.

Гонорар нотариуса и его функции

Публичный нотариус (notario público — юрист, наделённый государством полномочиями удостоверять сделки) в Мексике — это регулируемый штатом юрист, а не «нотариус» в американском или канадском понимании. В Кинтана-Роо действуют 124 нотариальные конторы под надзором правительства штата в соответствии с Законом штата о нотариате. В августе 2026 года штат сообщил, что по итогам проверок и жалоб восемь контор оштрафованы, а одна приостановлена, — напоминание о том, что статус нотариуса следует проверить до подписания.

При покупке нотариус:

• составляет и удостоверяет публичный акт (escritura pública — нотариальный акт о праве собственности);
• проверяет титул и получает государственные справки, включая справки об обременениях и отсутствии налоговой задолженности;
• рассчитывает и перечисляет ISAI, а для продавца-нерезидента — его подоходный налог;
• подаёт акт на регистрацию в публичный реестр собственности.

Нотариус удостоверяет сделку и налоги, но не представляет ваши интересы на переговорах. Многие иностранные покупатели дополнительно нанимают независимого юриста для проверки договора и документов о титуле.

Оценка, регистрация и справка об обременениях

Оценка (avalúo)

Муниципальные законы об ISAI требуют, чтобы оценщик был зарегистрирован, а оценка была не старше 180 дней. Она задаёт нижнюю границу налога, поэтому заказывайте её заранее.

Регистрация

Нотариус регистрирует акт в Публичном реестре собственности и торговли Кинтана-Роо (RPP, Registro Público de la Propiedad). Регистрация делает ваше право собственности действительным в отношении третьих лиц; пока она не завершена, просите у нотариуса подтверждение, что документы поданы.

Справка об обременениях

Справка об отсутствии обременений (certificado de libertad de gravamen), выдаваемая реестром, подтверждает наличие или отсутствие ипотек, арестов и других обременений. Нотариус получает её до подписания вместе с подтверждением уплаты налога на недвижимость (predial — ежегодный муниципальный налог на имущество) и счетов за воду. Прочитайте её сами: это самая полезная страница во всём досье.

Расходы на фидеикомисо

Канкун, Тулум и Бакалар находятся в ограниченной зоне Мексики: 50 км от побережья и 100 км от границ (Конституция, ст. 27, п. I). Иностранные физические лица владеют там жилой недвижимостью через банковский траст — фидеикомисо (fideicomiso), для которого требуется разрешение Министерства иностранных дел (SRE, Secretaría de Relaciones Exteriores) (Закон об иностранных инвестициях, ст. 11). Траст заключается на срок до 50 лет с возможностью продления (ст. 13). SRE обязано рассмотреть заявление в течение пяти рабочих дней в центральном офисе или 30 дней в представительстве штата; отсутствие ответа означает одобрение (ст. 14).

Официальные сборы взяты из таблицы расходов SRE на 2026 год; банковские комиссии — оценки агентства, они зависят от банка.

Для нежилого использования, например бутик-отеля, мексиканская компания, допускающая иностранных акционеров, может владеть землёй напрямую и подать уведомление в SRE в течение 60 рабочих дней (ст. 10). Сбор за уведомление в 2026 году — 1 475 мекс. песо при своевременной подаче или 11 330 мекс. песо при просрочке. Компания несёт собственные текущие расходы. Наше руководство по фидеикомисо сравнивает оба варианта.

Расчётные примеры

Три текущих объекта Ownext: Cascada 14 — угловой участок в Виа-Кумбрес, Канкун; Casa Selva Alta — дом на этапе строительства в Тулуме; и Bacalar para Visionarios — участок 6 000 м² на берегу лагуны. ISAI рассчитан точно по ставке каждого муниципалитета (3% Канкун, 4% Тулум, 2% Бакалар) от цены предложения, исходя из того, что цена — наибольшая из трёх величин. Всё остальное — помеченные оценки.

Как читать таблицу

• Cascada 14: один лишь фиксированный сбор SRE составляет около 0,7% цены, поэтому постатейный итог ближе к ориентировочным оценкам.
• Casa Selva Alta: поскольку это покупка на этапе строительства, ISAI и расходы на оформление возникают при переходе права собственности, а базой станет большая из величин — цена или оценка готового дома на тот момент.
• Bacalar para Visionarios: основная статья — ISAI. Если участок приобретёт мексиканская компания для нежилого проекта, статьи траста заменятся уведомлением SRE за 1 475 мекс. песо и собственными расходами компании.

В любом случае до перечисления средств запросите у нотариуса письменную смету (presupuesto) и попросите независимого юриста проверить её вместе с документами о титуле.

Вопросы инвесторов

Источники

1. Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Arts. 26–29 (ISAI 3%; última reforma POE 21-12-2023)
2. Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, Arts. 23 Quáter–Quinquies (ISAI 4%; reforma POE 10-12-2025)
3. Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, Arts. 49–50 (ISAI 4%; última reforma POE 09-12-2024)
4. Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Arts. 56–57 (ISAI 2%; última reforma POE 05-06-2024)
5. SRE, Dirección General de Asuntos Jurídicos: Costos y tiempos (2026)
6. SRE: Aviso de adquisición de inmuebles por sociedad mexicana, fines no residenciales
7. Constitución Política, Art. 27
8. Ley de Inversión Extranjera, Art. 10
9. Ley de Inversión Extranjera, Art. 11
10. Ley de Inversión Extranjera, Art. 13
11. Ley de Inversión Extranjera, Art. 14
12. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 160
13. Maya Ocean: Mexico property taxes and closing costs for US buyers (2026)
14. Cotizador Hipotecario: Gastos de escrituración por estado (2026)
15. Riviera Maya News: Public notary offices in Quintana Roo under scrutiny (Aug 2026)