Покупка недвижимости в Мексике иностранцем: гид 2026

Покупка недвижимости в Мексике иностранцем законна, хорошо урегулирована и является обычной практикой. Правила закреплены в Конституции и Законе об иностранных инвестициях, они остаются стабильными на протяжении десятилетий, и каждая сделка проходит через государственного нотариуса (notario público) до регистрации. От сделки к сделке меняется лишь структура: где расположен участок, как он будет использоваться и какой у него правовой титул. В этом руководстве изложены правила на 2026 год с акцентом на штат Кинтана-Роо, а также приведены ссылки на наши подробные руководства по каждому этапу.

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Мексике?

Да. Статья 27 Конституции Мексики разрешает иностранцам приобретать землю при условии, что в отношении этого имущества они соглашаются считаться гражданами Мексики и не обращаться за защитой к правительству своей страны. Это соглашение известно как оговорка Кальво.

Форма владения зависит от местоположения:

За пределами запретной зоны иностранное физическое лицо или компания может оформить право собственности напрямую на своё имя. Перед покупкой покупатель подаёт письменное соглашение в Министерство иностранных дел Мексики (Secretaría de Relaciones Exteriores, SRE) в соответствии со статьёй 10 A Закона об иностранных инвестициях (LIE). Сбор SRE за рассмотрение такого соглашения в 2026 году составляет MX$5 250.
Внутри запретной зоны иностранцы не могут владеть недвижимостью напрямую. Жилая недвижимость оформляется через банковский траст (fideicomiso — доверительное управление, при котором банк держит титул в интересах покупателя); нежилая может принадлежать напрямую мексиканской компании с иностранными акционерами.

Любой из этих путей даёт вам экономическое содержание права собственности: право пользоваться, сдавать в аренду, улучшать, продавать и передавать недвижимость по наследству.

Что такое запретная зона

Запретная зона (zona restringida) — это полоса национальной территории шириной 100 км вдоль сухопутных границ Мексики и 50 км вдоль её побережья. Она установлена статьёй 27, пункт I Конституции и повторно определена в статье 2 LIE.

В Кинтана-Роо почти все рынки, которые рассматривает иностранный инвестор, находятся внутри этой зоны. Канкун, Плая-дель-Кармен и Тулум расположены на побережье. Бакалар находится недалеко от побережья и от границы с Белизом. Для любого участка вглубь территории, например вдоль автомобильного коридора, нотариус до выбора структуры подтвердит, попадает ли он в зону.

Внутри зоны LIE предусматривает два пути:

Fideicomiso (статьи 11–14). Мексиканский банк с разрешением SRE держит титул в качестве доверительного управляющего, а вы являетесь выгодоприобретателем. Траст действует до 50 лет и может быть продлён по просьбе выгодоприобретателя. Закон даёт SRE пять рабочих дней на рассмотрение заявления, поданного в центральный офис, или 30 рабочих дней — в региональное представительство. Если решение не принято в срок, разрешение считается выданным.
Мексиканская компания (статья 10). Мексиканская компания, устав которой допускает иностранных акционеров, может напрямую владеть недвижимостью в зоне, если она используется для нежилой деятельности. Компания уведомляет SRE в течение 60 рабочих дней после покупки.

Fideicomiso или мексиканская компания

Для дома, второго жилья или жилого участка стандартным путём является fideicomiso. Для коммерческой земли, участка под отель или девелоперского проекта часто лучше подходит мексиканская компания. Многие инвесторы в итоге используют оба варианта.

	Fideicomiso (банковский траст)	Мексиканская компания
Разрешённое использование в зоне	Жилое, а также доход от эксплуатации недвижимости (ст. 12 LIE)	Нежилая деятельность (ст. 10 LIE)
Кто держит титул	Банк-доверительный управляющий, в ваших интересах	Компания, напрямую
Государственная процедура	Разрешение SRE на траст, MX$21 650 (2026)	Уведомление SRE в течение 60 рабочих дней, MX$1 475 при своевременной подаче
Срок	До 50 лет, с продлением	Без ограничения срока
Текущие расходы	Ежегодное вознаграждение банка	Бухгалтерия, налоговая отчётность и корпоративное обслуживание
Наследование	Запасные выгодоприобретатели, указанные в трасте	Через акции

В нашем руководстве по fideicomiso подробно описаны оформление, расходы, продление и выгодоприобретатели. По корпоративному пути следует проконсультироваться с мексиканским корпоративным юристом.

Земля с титулом и земля эхидо

Значительная часть сельской земли в Мексике была передана аграрным общинам — эхидо (ejido — коллективная аграрная собственность общины). Участки эхидо регулируются Аграрным законом, а не обычным законодательством о собственности. Согласно статье 80 этого закона, права на участок могут передаваться только другим членам общины (ejidatarios) или avecindados — признанным мексиканским жителям общины. Иностранный покупатель не может их приобрести.

Земля эхидо попадает на частный рынок только после того, как общее собрание эхидо даёт разрешение и участок проходит процедуру dominio pleno (полной собственности; статьи 81 и 82). Затем Национальный аграрный реестр исключает участок из своих записей и выдаёт правоустанавливающий документ, который регистрируется в Публичном реестре собственности штата. Только с этого момента земля становится частной и только тогда может быть приобретена через fideicomiso или компанию.

На практике иностранному инвестору следует покупать только землю с зарегистрированным нотариальным актом о собственности (escritura), чистой справкой об отсутствии обременений и оплаченным текущим налогом на недвижимость. Наше руководство «Земля эхидо и земля с титулом» пошагово объясняет, как проверить титул.

Покупка недвижимости в Мексике иностранцем: пошаговый процесс

Типичная сделка в Кинтана-Роо проходит в следующем порядке. Сроки зависят от нотариуса, банка и реестра.

Предложение и предварительный договор. Стороны согласовывают цену, задаток, дату закрытия и условия и фиксируют их в предварительном договоре купли-продажи (contrato de promesa de compraventa). Попросите независимого юриста проверить его до внесения любого задатка.
Выбор нотариуса. Notario público — юрист, уполномоченный штатом оформлять переход права собственности. Он проводит юридические проверки, рассчитывает налоги и регистрирует акт.
Юридическая проверка. Нотариус запрашивает справку об отсутствии обременений (certificado de libertad de gravamen) в Публичном реестре собственности и торговли (Registro Público de la Propiedad y del Comercio), проверяет цепочку перехода прав и подтверждает, что налог на недвижимость (predial) и вода оплачены. Для земли также проверьте разрешённое использование и границы участка.
Траст или компания. В запретной зоне выбирается банк-доверительный управляющий и запрашивается разрешение SRE либо учреждается компания, которая будет покупателем.
Оценка. Заказывается оценка (avalúo), которая используется при расчёте налога на приобретение.
Подписание. Покупатель, продавец и, при необходимости, банк подписывают акт у нотариуса. Выплачивается остаток, а нотариус удерживает и уплачивает причитающиеся налоги.
Регистрация. Нотариус регистрирует акт в Публичном реестре. После регистрации ваши права полностью защищены от притязаний третьих лиц.

Для земли перед шагом 1 добавьте осмотр участка с геодезистом и проверьте подъезд, коммуникации и зонирование. Для недвижимости на этапе строительства см. наш чек-лист по предпродажам в Тулуме. О выборе между землёй и квартирой см. «Земля или кондоминиум в Мексике».

Расходы и налоги вкратце

В таблице ниже официальные данные отделены от рыночных оценок. Полная разбивка приведена в материале «Расходы на закрытие сделки в Кинтана-Роо», а текущие обязательства — в материале «Налоги на недвижимость в Мексике для иностранцев».

Статья	Сумма	Основание
Налог на приобретение недвижимости (ISAI — Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles), Кинтана-Роо	2–4% в зависимости от муниципалитета	3% в Канкуне, 4% в Тулуме и Плая-дель-Кармен, 2% в Бакаларе (Ley de Hacienda каждого муниципалитета); применяется к наибольшей из величин: согласованная цена, кадастровая стоимость или оценка давностью не более 180 дней; уточните у нотариуса
Разрешение SRE на fideicomiso	MX$21 650	Официальный сбор SRE, 2026
Соглашение с SRE вне зоны	MX$5 250	Официальный сбор SRE, 2026
Услуги нотариуса	около US$2 000–8 000	Оценка брокеров, зависит от цены
Оформление банковского траста	около US$500–1 000	Оценка брокеров
Ежегодное вознаграждение по трасту	около US$500–900	Оценка брокеров
Общие расходы на закрытие	около 5–8% от цены	Оценка брокеров

При продаже

Согласно статье 160 Закона о подоходном налоге (LISR), продавец-нерезидент уплачивает 25% от валовой цены продажи без вычетов. В качестве альтернативы, если продажа оформлена у нотариуса, продавец может выбрать максимальную ставку шкалы для физических лиц, в настоящее время 35%, с чистой прибыли. Нотариус рассчитывает налог и уплачивает его в течение 15 дней после подписания. Какой вариант выгоднее, зависит от вашей базовой стоимости и документации, поэтому получите налоговую консультацию до покупки, а не только при продаже.

Куда инвестировать в Кинтана-Роо

Кинтана-Роо предлагает несколько отдельных рынков, у каждого из которых свои покупатели, цены и риски.

Канкун

Коммерческий и авиационный центр штата с развитой инфраструктурой и закрытыми комплексно спланированными посёлками. Примеры — от углового участка в Vía Cumbres Residencial до участка площадью 8 920 м² на бульваре Колосио, где разрешённое использование ещё не сертифицировано и покупатель должен подтвердить зонирование. См. «Инвестиции в землю в Канкуне».

Плая-дель-Кармен

Плотный городской рынок, где сертифицированной коммерческой земли мало. Три коммерческих участка на проспекте Кантена имеют коммерческое назначение CU-C. См. «Коммерческая земля в Плая-дель-Кармен».

Тулум

Более молодой рынок с упором на дизайн и множеством проектов на этапе предпродаж. Предпродажи требуют дополнительной проверки разрешений, договоров и условий сдачи. Casa Selva Alta в районе Región 15 — пример дома на этапе предпродажи.

Бакалар

Город у лагуны на юге штата, главное преимущество которого — земля с оформленным титулом. Предложения — от 16 жилых участков с титулом в Bacalar Mz 50 до участка площадью 6 000 м² на берегу лагуны Bacalar para Visionarios. См. «Покупка земли в Бакаларе».

Транспортные коридоры и долгосрочные резервы

Крупные инвесторы рассматривают землю с титулом вдоль транспортных коридоров, например земельный резерв у федеральной трассы в Бакаларе: десять участков по 1 га с титулом, которые продаются по отдельности или вместе по 5 000 000 мекс. песо за участок. Наше руководство по недвижимости и «Поезду майя» рассматривает, что новая железная дорога может означать для стоимости земли.

Если вы планируете жить в Мексике часть года, прочитайте вместе с этим руководством материал «Выход на пенсию в Мексике: варианты резидентства». Прежде чем что-либо подписывать, привлеките независимого юриста и нотариуса по вашему выбору.

Вопросы инвесторов

Может ли иностранец владеть недвижимостью на берегу моря в Мексике?

Да, но не напрямую. Недвижимость на побережье находится в запретной зоне, поэтому иностранец владеет жилой недвижимостью через банковский траст (fideicomiso) с разрешением SRE, а нежилой — через мексиканскую компанию.

Что такое запретная зона в Мексике?

Это полоса шириной 100 км вдоль границ Мексики и 50 км вдоль её побережья, установленная статьёй 27 Конституции. Иностранцы не могут напрямую владеть там недвижимостью.

Сколько действует fideicomiso?

До 50 лет согласно статье 13 Закона об иностранных инвестициях. Выгодоприобретатель может попросить о продлении.

Каков налог на приобретение недвижимости в Кинтана-Роо?

Зависит от муниципалитета: 3% в Канкуне, 4% в Тулуме и Плая-дель-Кармен, 2% в Бакаларе. Применяется к наибольшей из величин: согласованная цена, кадастровая стоимость или оценка давностью не более 180 дней.

Могут ли иностранцы покупать землю эхидо?

Нет, пока она остаётся землёй эхидо. Права на участок могут переходить только к эхидатариям или признанным мексиканским жителям общины. Сначала землю нужно перевести в частную собственность (dominio pleno) и зарегистрировать.

Какой налог платит иностранец при продаже недвижимости в Мексике?

Нерезидент платит 25% от валовой цены или может выбрать 35% с чистой прибыли, если продажа оформлена у нотариуса. Нотариус рассчитывает и уплачивает налог в течение 15 дней после подписания.

Источники

Этот гид — общая информация по состоянию на октябрь 2026 года, а не юридическая или налоговая консультация. Законы, ставки и пороги меняются; проверяйте каждую цифру у нотариуса (notario público) или независимого мексиканского юриста.

Покупка недвижимости в Мексике иностранцем: руководство 2026