Comprar propiedad en México siendo extranjero es legal, está bien regulado y es un trámite habitual. Las reglas están establecidas en la Constitución y en la Ley de Inversión Extranjera, se han mantenido estables durante décadas, y toda compra pasa por un notario público antes de inscribirse. Lo que cambia de una operación a otra es la estructura: dónde se ubica el terreno, a qué se destinará y qué tipo de título tiene. Esta guía expone esas reglas para 2026, con énfasis en Quintana Roo, y enlaza a nuestras guías detalladas sobre cada paso.
¿Puede un extranjero ser propietario en México?
Sí. El artículo 27 de la Constitución mexicana permite a los extranjeros adquirir tierras, siempre que acepten considerarse nacionales respecto de esos bienes y no invocar la protección de su gobierno. Este acuerdo se conoce como cláusula Calvo.
La forma de tener la titularidad depende de la ubicación:
- Fuera de la zona restringida, una persona física o una empresa extranjera puede adquirir la propiedad directamente a su nombre. Antes de comprar, el comprador presenta un convenio por escrito ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) conforme al artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera (LIE). La SRE fija en MX$5,250 el derecho de 2026 por el estudio de dicho convenio.
- Dentro de la zona restringida, los extranjeros no pueden tener la titularidad directa. Los inmuebles residenciales se tienen mediante un fideicomiso bancario; los no residenciales pueden pertenecer directamente a una sociedad mexicana con socios extranjeros.
Cualquiera de las dos vías le otorga el contenido económico de la propiedad: el derecho a usar, rentar, mejorar, vender y heredar el inmueble.
La zona restringida, explicada
La zona restringida es la franja del territorio nacional de 100 km de ancho a lo largo de las fronteras terrestres de México y de 50 km a lo largo de sus costas. Proviene del artículo 27, fracción I, de la Constitución y se define nuevamente en el artículo 2 de la LIE.
En Quintana Roo, casi todos los mercados que considera un inversionista extranjero se encuentran dentro de ella. Cancún, Playa del Carmen y Tulum están en la costa. Bacalar se ubica cerca de la costa y de la frontera con Belice. Para cualquier predio en el interior, por ejemplo a lo largo de un corredor carretero, su notario confirmará si queda dentro de la zona antes de elegir la estructura.
Dentro de la zona, la LIE prevé dos vías:
- Fideicomiso (artículos 11 a 14). Un banco mexicano, con permiso de la SRE, tiene la titularidad como fiduciario y usted es el fideicomisario. El fideicomiso dura hasta 50 años y puede prorrogarse a solicitud del fideicomisario. La ley otorga a la SRE cinco días hábiles para resolver una solicitud de permiso presentada en oficinas centrales, o 30 días hábiles en una delegación estatal. Si no resuelve en ese plazo, el permiso se considera otorgado.
- Sociedad mexicana (artículo 10). Una sociedad mexicana cuyos estatutos admitan socios extranjeros puede ser propietaria directa de inmuebles en la zona si se destinan a actividades no residenciales. La sociedad da aviso a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes a la adquisición.
Fideicomiso frente a sociedad mexicana
Para una vivienda, una segunda residencia o un lote residencial, el fideicomiso es la vía habitual. Para terrenos comerciales, un sitio hotelero o un proyecto de desarrollo, una sociedad mexicana suele ser más adecuada. Muchos inversionistas terminan utilizando ambas.
| Fideicomiso (bancario) | Sociedad mexicana | |
|---|---|---|
| Uso permitido en la zona | Residencial, e ingresos por la explotación del inmueble (art. 12 LIE) | Actividades no residenciales (art. 10 LIE) |
| Quién tiene la titularidad | El banco fiduciario, en su beneficio | La sociedad, directamente |
| Trámite gubernamental | Permiso de fideicomiso de la SRE, MX$21,650 (2026) | Aviso a la SRE dentro de 60 días hábiles, MX$1,475 si se presenta a tiempo |
| Plazo | Hasta 50 años, prorrogable | Sin límite de plazo |
| Costo recurrente | Honorarios fiduciarios anuales del banco | Contabilidad, declaraciones fiscales y mantenimiento corporativo |
| Sucesión | Fideicomisarios sustitutos designados en el fideicomiso | A través de las acciones |
Nuestra guía del fideicomiso explica en detalle la constitución, los honorarios, la prórroga y los beneficiarios. Para la vía corporativa, conviene la asesoría de un abogado corporativo mexicano.
Terreno escriturado frente a terreno ejidal
Gran parte de la tierra rural de México fue dotada a comunidades agrarias llamadas ejidos. Las parcelas ejidales se rigen por la Ley Agraria, no por el derecho de propiedad ordinario. Conforme al artículo 80 de esa ley, los derechos parcelarios solo pueden transmitirse a otros ejidatarios o a avecindados, que son residentes mexicanos reconocidos de la comunidad. Un comprador extranjero no puede adquirirlos.
La tierra ejidal entra al mercado privado solo después de que la asamblea ejidal lo autoriza y la parcela pasa por el procedimiento de dominio pleno (artículos 81 y 82). El Registro Agrario Nacional da de baja la parcela de sus registros y expide un título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad del estado. Solo a partir de ese momento es propiedad privada, y solo entonces puede adquirirse mediante un fideicomiso o una sociedad.
En la práctica, un inversionista extranjero solo debe comprar terrenos con escritura inscrita, un certificado de libertad de gravamen limpio y el predial al corriente. Nuestra guía sobre terreno ejidal frente a escriturado explica paso a paso cómo verificar un título.
Comprar propiedad en México siendo extranjero: el proceso paso a paso
Una compra típica en Quintana Roo sigue esta secuencia. Los plazos varían según el notario, el banco y el registro.
- Oferta y contrato de promesa. Se acuerdan el precio, el anticipo, la fecha de cierre y las condiciones, y se plasman en un contrato de promesa de compraventa. Pida a un abogado independiente que lo revise antes de pagar cualquier anticipo.
- Elección del notario público. El notario es un abogado habilitado por el estado para formalizar transmisiones de propiedad. Realiza las verificaciones legales, calcula los impuestos e inscribe la escritura.
- Debida diligencia. El notario solicita un certificado de libertad de gravamen al Registro Público de la Propiedad y del Comercio, revisa la cadena de titularidad y confirma que el predial y el agua estén pagados. En el caso de terrenos, confirme también el uso de suelo y las colindancias.
- Fideicomiso o sociedad. En la zona restringida, se elige el banco fiduciario y se solicita el permiso de la SRE, o se constituye la sociedad que realizará la compra.
- Avalúo. Se encarga un avalúo, que sirve de base para el cálculo del impuesto de adquisición.
- Firma. Comprador, vendedor y, en su caso, el banco firman la escritura ante el notario. Se paga el saldo y el notario retiene y entera los impuestos correspondientes.
- Inscripción. El notario inscribe la escritura en el Registro Público. Sus derechos quedan plenamente protegidos frente a terceros una vez inscrita la escritura.
En el caso de terrenos, agregue antes del paso 1 una visita al sitio con un topógrafo y confirme el acceso, los servicios y la zonificación. Para inmuebles en preventa, consulte nuestra lista de verificación para preventas en Tulum. Para decidir entre terreno o unidad, consulte terreno frente a condominio en México.
Costos e impuestos de un vistazo
La tabla siguiente distingue las cifras oficiales de las estimaciones de mercado. El desglose completo está en gastos de cierre en Quintana Roo, y las obligaciones recurrentes en impuestos inmobiliarios en México para extranjeros.
| Concepto | Monto | Fundamento |
|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), Quintana Roo | 2–4% según el municipio | 3% en Cancún, 4% en Tulum y Playa del Carmen, 2% en Bacalar (Ley de Hacienda de cada municipio), aplicado sobre el mayor entre el precio pactado, el valor catastral o un avalúo con antigüedad no mayor a 180 días; confírmelo con el notario |
| Permiso de fideicomiso de la SRE | MX$21,650 | Derecho oficial de la SRE, 2026 |
| Convenio ante la SRE fuera de la zona | MX$5,250 | Derecho oficial de la SRE, 2026 |
| Honorarios notariales | aprox. US$2,000–8,000 | Estimación de corredor, varía según el precio |
| Constitución del fideicomiso bancario | aprox. US$500–1,000 | Estimación de corredor |
| Honorario fiduciario anual | aprox. US$500–900 | Estimación de corredor |
| Gastos de cierre totales | aprox. 5–8% del precio | Estimación de corredor |
Al vender
Conforme al artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), un vendedor no residente paga el 25% del precio bruto de venta, sin deducciones. Alternativamente, si la venta se formaliza ante notario, el vendedor puede optar por la tasa máxima de la tarifa para personas físicas, actualmente del 35%, sobre la ganancia neta. El notario calcula el impuesto y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma. La opción más conveniente depende de su costo de adquisición y de su documentación, por lo que le recomendamos obtener asesoría fiscal antes de comprar, no solo al vender.
Dónde invertir en Quintana Roo
Quintana Roo ofrece varios mercados distintos, cada uno con sus propios compradores, precios y riesgos.
Cancún
El centro comercial y aeroportuario del estado, con infraestructura consolidada y comunidades residenciales cerradas y planificadas. Los ejemplos van desde un lote en esquina en Vía Cumbres Residencial hasta un predio de 8,920 m² sobre Blvd. Colosio, cuyo uso de suelo aún no está certificado y en el que el comprador debe confirmar la zonificación. Consulte inversión en terrenos en Cancún.
Playa del Carmen
Un mercado urbano denso donde el terreno comercial certificado es escaso. Los tres lotes comerciales sobre Av. Kantenah cuentan con uso de suelo comercial CU-C. Consulte terrenos comerciales en Playa del Carmen.
Tulum
Un mercado más joven, orientado al diseño, con numerosos proyectos en preventa. Las preventas requieren verificaciones adicionales de permisos, contratos y condiciones de entrega. Casa Selva Alta, en la Región 15, es un ejemplo de casa en preventa.
Bacalar
Un pueblo lacustre en el sur del estado cuyo principal atractivo es el terreno escriturado. Los lotes van desde los 16 lotes residenciales escriturados de Bacalar Mz 50 hasta el predio de 6,000 m² frente a la laguna de Bacalar para Visionarios. Consulte comprar terreno en Bacalar.
Corredores y reservas a largo plazo
Los inversionistas de mayor escala buscan terrenos escriturados a lo largo de corredores de transporte, como la reserva sobre la carretera federal en Bacalar: diez lotes escriturados de 1 ha, que se venden por separado o en conjunto a $5,000,000 MXN cada uno. Nuestra guía inmobiliaria del Tren Maya analiza lo que la nueva línea ferroviaria podría significar para el valor del suelo.
Si planea vivir en México parte del año, lea jubilarse en México: opciones de residencia junto con esta guía. Antes de firmar cualquier documento, contrate a un abogado independiente y a un notario público de su elección.
Preguntas de inversionistas
¿Puede un extranjero tener una propiedad frente al mar en México?
Sí, pero no con titularidad directa. Las propiedades frente al mar están en la zona restringida, por lo que un extranjero tiene inmuebles residenciales mediante un fideicomiso bancario con permiso de la SRE, o inmuebles no residenciales mediante una sociedad mexicana.
¿Qué es la zona restringida en México?
Es la franja de 100 km de ancho a lo largo de las fronteras de México y de 50 km a lo largo de sus costas, establecida por el artículo 27 de la Constitución. Los extranjeros no pueden tener titularidad directa en ella.
¿Cuánto dura un fideicomiso?
Hasta 50 años conforme al artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera. El fideicomisario puede solicitar su prórroga.
¿Cuánto es el impuesto de adquisición en Quintana Roo?
Depende del municipio: 3% en Cancún, 4% en Tulum y Playa del Carmen, 2% en Bacalar. Se aplica sobre el mayor entre el precio pactado, el valor catastral o un avalúo con antigüedad no mayor a 180 días.
¿Pueden los extranjeros comprar tierras ejidales?
No mientras sean ejidales. Los derechos parcelarios solo pueden transmitirse a ejidatarios o a residentes mexicanos reconocidos de la comunidad. La tierra debe convertirse primero a propiedad privada (dominio pleno) e inscribirse.
¿Qué impuesto paga un extranjero al vender una propiedad en México?
Un no residente paga el 25% del precio bruto, o puede optar por el 35% sobre la ganancia neta si la venta se formaliza ante notario. El notario calcula y entera el impuesto dentro de los 15 días siguientes a la firma.
Fuentes
- Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Arts. 26–29 (ISAI 3%; última reforma POE 21-12-2023)
- Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, Arts. 23 Quáter–Quinquies (ISAI 4%; reforma POE 10-12-2025)
- Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, Arts. 49–50 (ISAI 4%; última reforma POE 09-12-2024)
- Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Arts. 56–57 (ISAI 2%; última reforma POE 05-06-2024)
- Ley de Inversión Extranjera (Cámara de Diputados, última reforma DOF 27-05-2024)
- Artículo 27 constitucional, fracción I (Procuraduría Agraria)
- SRE: Trámites Art. 27, costos 2026 (Anexo 19, RMF 2026)
- Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado de Quintana Roo
- LISR Artículo 160: enajenación de inmuebles por residentes en el extranjero
- LISR Artículo 152: tarifa anual 2026 (tasa máxima 35%)
- Ley Agraria (Cámara de Diputados, última reforma DOF 14-11-2025)
- RPPC Quintana Roo: portal ciudadano (certificado de libre gravamen)
- Maya Ocean: Mexico property taxes and closing costs for US buyers, 2026 (broker estimates)
Esta guía es información general, vigente a octubre de 2026, y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las leyes, tasas y umbrales cambian; confirme cada cifra con un notario público o un abogado mexicano independiente antes de actuar.