El fideicomiso es el instrumento bancario que permite a un comprador extranjero tener propiedades residenciales en las costas de México y cerca de sus fronteras. Suena burocrático, pero es una estructura madura y estandarizada: el banco tiene la titularidad y usted conserva todos los derechos prácticos de la propiedad. Esta guía expone el panorama de costos del fideicomiso en México para 2026, desde el derecho oficial del permiso de la SRE hasta los cargos bancarios, y cómo funciona el fideicomiso durante 50 años y más allá. Forma parte de nuestra guía para comprar propiedad en México siendo extranjero.
Qué es un fideicomiso
Un fideicomiso en zona restringida es un contrato con tres partes:
- El fideicomitente, normalmente el vendedor, que transmite el inmueble al fideicomiso.
- El fiduciario, un banco mexicano u otra institución financiera autorizada por el regulador bancario (CNBV). Solo las instituciones autorizadas pueden actuar como fiduciarias en México. Las personas físicas y las empresas fiduciarias privadas no pueden hacerlo.
- El fideicomisario: usted, el comprador, junto con los fideicomisarios sustitutos que designe.
La Ley de Inversión Extranjera (LIE) describe sus derechos como el "uso y aprovechamiento" del inmueble. El artículo 12 lo precisa: el derecho a usar el inmueble y a percibir sus frutos, productos y cualquier ingreso derivado de su explotación, ya sea a través de terceros o del banco fiduciario. En la práctica, significa que puede habitarlo, rentarlo, remodelarlo, construir en él y venderlo.
El banco no puede vender ni gravar el inmueble sin su instrucción por escrito. Los bienes del fideicomiso no forman parte del patrimonio propio del banco, de modo que, si el banco enfrenta dificultades, el fideicomiso se transfiere a otra institución.
Quién lo necesita: la zona restringida
El artículo 27 de la Constitución prohíbe a los extranjeros tener la titularidad directa de tierras dentro de una franja de 100 km a lo largo de las fronteras o de 50 km a lo largo de la costa. Esta franja es la zona restringida. Conforme al artículo 11 de la LIE, un banco necesita un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) para tener en fideicomiso un inmueble en la zona a favor de una persona física o empresa extranjera.
Usted necesita un fideicomiso si se cumplen las tres condiciones siguientes:
- es una persona física extranjera o una empresa extranjera;
- el inmueble está dentro de la zona restringida; y
- no compra a través de una sociedad mexicana con fines no residenciales (vea la última sección).
En Quintana Roo, esto abarca los principales mercados: Cancún, Playa del Carmen, Tulum y Bacalar. Un ejemplo residencial es el lote escriturado de 6,000 m² frente a la laguna de Bacalar para Visionarios. Otro es Casa Selva Alta en Tulum, una casa en preventa. En una preventa, pregunte al desarrollador cuándo se constituirá el fideicomiso y quién lo pagará.
El fideicomiso solo puede contener terrenos con título privado y limpio. Las parcelas ejidales no pueden aportarse a un fideicomiso hasta que se hayan convertido en propiedad privada e inscrito. Nuestra guía sobre terreno ejidal frente a escriturado explica por qué.
Constitución y honorarios anuales: el costo del fideicomiso en México
El costo tiene tres niveles: el permiso gubernamental, los honorarios del banco y el trabajo del notario al cierre.
| Concepto | Monto | Tipo |
|---|---|---|
| Permiso de la SRE para constituir un fideicomiso en la zona restringida | MX$21,650 | Derecho oficial, 2026 |
| Permiso de la SRE para modificar un fideicomiso (por ejemplo, para cambiar su fin) | MX$595 estudio + MX$9,740 expedición | Derecho oficial, 2026 |
| Honorario bancario de constitución (aceptación) | aprox. US$500–1,000 | Estimación de corredor |
| Honorario fiduciario anual | aprox. US$500–900 al año | Estimación de corredor |
| Honorarios notariales por toda la compra | aprox. US$2,000–8,000 | Estimación de corredor, varía según el precio |
Las cifras de la SRE provienen de la propia tabla de derechos 2026 de la Secretaría, basada en el Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026. La SRE advierte que cambian con la Ley Federal de Derechos, por lo que conviene verificar la cifra vigente cerca del cierre.
Qué cubre y qué no cubre el honorario anual
El honorario anual paga al banco la administración del fideicomiso: llevar registros, ejecutar instrucciones y presentar sus informes. No incluye el predial, el impuesto municipal sobre la propiedad, que usted paga por separado al municipio. Nuestra guía de gastos de cierre en Quintana Roo muestra cómo encajan los costos del fideicomiso junto con el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que va del 2% al 4% según el municipio, y otros conceptos del cierre.
Cómo elegir un banco fiduciario
El precio importa, pero también el servicio. A lo largo de la vida del fideicomiso necesitará que el banco actúe según sus instrucciones: para rentar, vender, o agregar o cambiar beneficiarios. Pregunte a cada banco cuánto tardan esas instrucciones, cuánto cuesta cada una y si cobra en pesos o en dólares.
El plazo de 50 años y su prórroga
El artículo 13 de la LIE fija un plazo máximo de 50 años. El mismo artículo establece que el plazo "podrá prorrogarse a solicitud del interesado". Los despachos jurídicos mexicanos describen el fideicomiso como prorrogable indefinidamente.
La prórroga es un trámite ante la SRE. La tabla de derechos 2026 de la SRE fija el permiso de prórroga de un fideicomiso en MX$595 por estudio más MX$9,740 por expedición cuando se presenta a tiempo. Una presentación extemporánea cuesta MX$10,615. Anote la fecha de prórroga en sus documentos sucesorios y comuníquela a sus herederos, e inicie el trámite con suficiente antelación al vencimiento.
Un comprador no está obligado a heredar los años restantes. Según la operación, el comprador asume el fideicomiso existente o se constituye uno nuevo con un plazo nuevo. El notario le orientará sobre costo y tiempos.
Venta, herencia y designación de beneficiarios
Designación de beneficiarios
Al constituir el fideicomiso, usted designa uno o más fideicomisarios sustitutos. A su fallecimiento, el banco les transmite los derechos fideicomisarios conforme a los términos del fideicomiso. Esto evita un juicio sucesorio completo en México respecto de ese inmueble. Puede cambiar a los sustitutos posteriormente mediante instrucción al banco. Pregunte al banco si el cambio requiere notario. Mantenga la designación en concordancia con el testamento otorgado en su país.
Venta
Para vender, usted instruye al banco por escrito. La operación se formaliza ante notario público. El comprador recibe la cesión de sus derechos fideicomisarios o recibe el inmueble en un nuevo fideicomiso. El banco debe aprobar la transmisión y cobra por ese trabajo.
El impuesto sobre la venta depende de la residencia fiscal del vendedor. Un no residente paga el 25% del precio bruto, o puede optar por el 35% sobre la ganancia neta conforme al artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. El notario calcula el impuesto y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma. Consulte impuestos inmobiliarios en México para extranjeros para más información.
Fideicomiso frente a sociedad mexicana para terrenos comerciales
El artículo 10 de la LIE ofrece una segunda vía. Una sociedad mexicana cuyos estatutos admitan socios extranjeros puede ser propietaria directa de inmuebles en la zona restringida, siempre que se destinen a actividades no residenciales. En lugar de un permiso, la sociedad da aviso a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes a la adquisición. El derecho de la SRE en 2026 es de MX$1,475 por un aviso oportuno y de MX$11,330 por uno extemporáneo.
| Fideicomiso | Sociedad mexicana | |
|---|---|---|
| Más adecuado para | Viviendas, lotes residenciales, rentas vacacionales | Terrenos comerciales, hoteles, proyectos de desarrollo |
| Titularidad | Del banco fiduciario | De la sociedad |
| Plazo | 50 años, prorrogable | Sin plazo |
| Trámite gubernamental | Permiso de la SRE (MX$21,650) | Aviso a la SRE (MX$1,475 en tiempo) |
| Costos de operación | Honorario fiduciario anual | Contabilidad, declaraciones fiscales, gobierno corporativo |
| Salida | Cesión de derechos fideicomisarios o nuevo fideicomiso | Venta del inmueble o de las acciones |
Una sociedad tiene más sentido cuando el propio terreno va a operar un negocio. Los tres lotes comerciales sobre Av. Kantenah en Playa del Carmen son un ejemplo: cuentan con uso de suelo comercial CU-C de hasta tres niveles. Una sociedad no es un atajo para una vivienda particular, porque la ley la limita al uso no residencial dentro de la zona. Para más información sobre lotes comerciales, consulte terrenos comerciales en Playa del Carmen.
La estructura debe seguir al plan de negocio, por lo que conviene definir el plan con un abogado corporativo mexicano y un contador antes de elegir.
Preguntas de inversionistas
¿Cuánto cuesta un fideicomiso en México?
El derecho del permiso de la SRE es de MX$21,650 en 2026. Los honorarios bancarios de constitución se estiman en aproximadamente US$500–1,000, y los honorarios fiduciarios anuales en aproximadamente US$500–900, según el banco.
¿Quién es dueño del inmueble en un fideicomiso?
El banco fiduciario tiene la titularidad, pero solo en su beneficio. Usted conserva el derecho a usar, rentar, mejorar, vender y heredar el inmueble, y el banco no puede disponer de él sin su instrucción.
¿Qué sucede al terminar el plazo de 50 años?
El fideicomisario puede solicitar a la SRE su prórroga conforme al artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera. En 2026 la prórroga cuesta MX$595 por estudio más MX$9,740 por expedición si se presenta a tiempo.
¿Puedo designar herederos en un fideicomiso?
Sí. Usted designa fideicomisarios sustitutos en el fideicomiso y, a su fallecimiento, el banco les transmite los derechos sin un juicio sucesorio completo en México respecto de ese inmueble.
¿El honorario fiduciario anual incluye el predial?
No. El predial es un impuesto municipal que se paga por separado al municipio donde se ubica el inmueble.
¿Puede una sociedad mexicana sustituir a un fideicomiso?
Solo para uso no residencial. Una sociedad mexicana con socios extranjeros puede ser propietaria directa de inmuebles en la zona restringida para actividades no residenciales y debe dar aviso a la SRE dentro de 60 días hábiles.
Fuentes
- Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Arts. 26–29 (ISAI 3%; última reforma POE 21-12-2023)
- Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, Arts. 23 Quáter–Quinquies (ISAI 4%; reforma POE 10-12-2025)
- Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, Arts. 49–50 (ISAI 4%; última reforma POE 09-12-2024)
- Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Arts. 56–57 (ISAI 2%; última reforma POE 05-06-2024)
- Ley de Inversión Extranjera (Cámara de Diputados, última reforma DOF 27-05-2024)
- SRE: Trámites Art. 27, costos 2026 (Anexo 19, RMF 2026)
- Chambers and Partners: Succession & Estate Planning 2026, Mexico (CNBV-authorised trustees)
- MEXLAW: Details of a bank trust for property in the restricted zone
- MEXLAW: Q&A about the fideicomiso in Mexico
- IBG Legal: The fideicomiso, a complete guide for foreign buyers (substitute beneficiaries)
- LISR Artículo 160: enajenación de inmuebles por residentes en el extranjero
- Maya Ocean: Mexico property taxes and closing costs for US buyers, 2026 (broker estimates)
Esta guía es información general, vigente a octubre de 2026, y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las leyes, tasas y umbrales cambian; confirme cada cifra con un notario público o un abogado mexicano independiente antes de actuar.