Для многих пенсионеров покупка дома в Кинтана-Роо и переезд туда — одно и то же решение. Миграционное законодательство Мексики допускает и то и другое. Резидентство в Мексике через недвижимость — один из нескольких путей наряду с подтверждением пенсионного дохода или сбережений. В этом руководстве объясняется, как работает каждый путь в 2026 году, как консульства переводят правила в суммы в песо и долларах и что меняется в налогообложении, когда вы начинаете здесь жить. Если вы ещё на этапе покупки, начните с нашего руководства по покупке недвижимости в Мексике иностранцем.
Временное и постоянное резидентство
Закон о миграции (Ley de Migración) предусматривает два статуса для длительного пребывания. Виза временного резидента позволяет въехать в Мексику и находиться в стране до четырёх лет. Виза постоянного резидента позволяет находиться в стране бессрочно.
На практике большинство иностранных пенсионеров начинают со статуса временного резидента. Мексиканские консульства поясняют, что карта временного резидента выдаётся на один, два, три или четыре года и продлевается в Национальном институте миграции (Instituto Nacional de Migración, INM) до истечения четырёх лет. После четырёх лет подряд можно подать заявление о переходе на постоянное резидентство, не выезжая из Мексики.
Получить постоянное резидентство сразу возможно, но этот путь уже. Согласно обновлённым в июле 2025 года правилам выдачи виз, заявители, не имевшие временного резидентства, как правило, должны соответствовать критериям для пенсионеров, говорится в обзоре Mexperience. Финансовая планка для этого пути значительно выше, как показано в следующем разделе.
| Временный резидент | Постоянный резидент | |
|---|---|---|
| Срок пребывания | Более 180 дней, до 4 лет | Бессрочно |
| Продление карты | В INM, до истечения 4 лет | Для взрослых срок не ограничен |
| Основания | Доход, сбережения или владение недвижимостью | Пенсионный доход или сбережения; либо 4 года временного резидентства |
| Куда обращаться сначала | В консульство Мексики за рубежом | В консульство Мексики за рубежом или в INM через 4 года |
Пороги дохода и сбережений в 2026 году
Раньше консульства рассчитывали финансовые требования в кратных размерах минимальной заработной платы Мексики. Правила июля 2025 года перевели их на UMA (Unidad de Medida y Actualización — расчётная единица, индексируемая ежегодно), которую INEGI обновляет каждый год. В 2026 году дневная UMA составляет 117,31 MX$ и действует с 1 февраля 2026 года (IDC Online со ссылкой на INEGI).
Каждое требование выражено количеством «дней UMA». Расчёт простой: количество дней умножается на дневную UMA.
| Основание | Дней UMA | Расчёт (2026) | Сумма в песо |
|---|---|---|---|
| Временное: ежемесячный доход (последние 6 месяцев) | 680 | 680 × 117,31 | 79 770,80 MX$ в месяц |
| Временное: средний остаток сбережений (последние 12 месяцев) | 11 460 | 11 460 × 117,31 | 1 344 372,60 MX$ |
| Постоянное: ежемесячная пенсия (последние 6 месяцев) | 1 140 | 1 140 × 117,31 | 133 733,40 MX$ в месяц |
| Постоянное: средний остаток сбережений (последние 12 месяцев) | 45 850 | 45 850 × 117,31 | 5 378 663,50 MX$ |
Количество дней UMA взято со страниц консульств: посольства Мексики в Португалии для временного резидентства и посольства в Испании для пути для пенсионеров. Требование выполняется либо доходом, либо сбережениями, а не тем и другим одновременно.
Как это выглядит в долларах
Консульства пересчитывают сумму в песо в местную валюту по собственному курсу. Генеральное консульство в Сан-Диего указывает на 2026 год 4 049 US$ в месяц или 68 241 US$ среднего остатка сбережений для временного резидентства и 6 788 US$ в месяц или 273 025 US$ сбережений для постоянного резидентства пенсионера. Эти суммы предполагают курс примерно 19,70 песо за доллар. Консульство в Торонто, Лондоне или Мадриде опубликует собственные цифры.
Резидентство в Мексике через недвижимость
Владение недвижимостью в Мексике — третий способ получить временное резидентство. Посольство в Испании ссылается в качестве основания на статью 107, пункт V, Регламента Закона о миграции (Reglamento de la Ley de Migración) и устанавливает порог — объект стоимостью более 91 710 дней UMA.
При UMA 2026 года 91 710 × 117,31 = 10 758 500,10 MX$. Именно эту сумму публикует консульство в Милане вместе с эквивалентом 545 000 €. Посольство в Мадриде, напротив, указывает около 10 376 069 MX$ (примерно 476 000 €) — более низкую сумму, по-видимому основанную на прежнем значении UMA. Два европейских представительства — две разные цифры: хорошее напоминание проверить свою.
Что требует консульство
- Публичный акт (escritura pública — нотариально оформленный документ о праве собственности), выданный мексиканским нотариусом и подтверждающий, что вы владеете объектом, — оригинал и копию.
- Подтверждение того, что стоимость превышает порог. Уточните в консульстве, берёт ли оно стоимость из цены, указанной в акте, или из недавней оценки.
- Стандартную анкету, паспорт и фотографию.
Прежде чем строить планы на этом пути, обратите внимание на два момента. Во-первых, прибрежная недвижимость в Кинтана-Роо находится в ограниченной зоне Мексики, поэтому иностранные покупатели обычно владеют ею через банковский траст (fideicomiso); см. наше руководство по фидеикомисо. Уточните в консульстве, принимает ли оно акт о трасте как подтверждение владения. Во-вторых, этот путь ведёт только к временному резидентству. Постоянное резидентство по-прежнему получают после четырёх лет временного статуса или по пенсионному основанию.
Как на практике сочетаются недвижимость и резидентство
Многие пенсионеры проходят по критерию дохода или сбережений, а недвижимость покупают в рамках отдельного решения. Зачастую это более реалистичный путь. Это видно и по объектам Ownext: угловой участок Cascada 14 в Vía Cumbres, Канкун предлагается за 3 068 875 MX$, дом на этапе предпродажи Casa Selva Alta в Тулуме — за 6 200 000 MX$, а жилые участки у лагуны Laguna Bacalar MZ50 — за 750 000 MX$ каждый. Каждый из них по отдельности ниже порога для этого основания. Кроме того, у дома на этапе предпродажи нет окончательного акта до момента передачи, а консульство требует именно акт. Если вы планируете суммировать несколько объектов, чтобы достичь порога, сначала уточните в консульстве, допускается ли это.
Подача заявления в консульство Мексики
Оформление резидентства начинается за пределами Мексики. Вы подаёте заявление на визу в консульство Мексики, как правило в стране, где законно проживаете; Милан, например, требует от заявителей-неитальянцев итальянский вид на жительство. Порядок действий в целом везде одинаков:
- Запишитесь на приём. Большинство консульств используют портал MiConsulado. Приём личный и очный.
- Подготовьте пакет документов. Анкета, действующий паспорт, фотография и подтверждение по вашему основанию: выписки о доходах за шесть месяцев, выписки о сбережениях за двенадцать месяцев или нотариальный акт. Консульства требуют ежемесячные выписки, а не годовые сводки, с печатью банка.
- Оплатите консульский сбор. Он устанавливается в долларах США или местной валюте и не возвращается при отказе в визе. Консульство в Сент-Поле, например, указывает 54 US$.
- Получите визу. Милан сообщает, что может дать ответ в течение десяти рабочих дней и что виза действительна 180 дней.
- Въезжайте в Мексику и обменяйте визу. В течение 30 календарных дней после въезда необходимо обратиться в отделение INM за картой резидента (так называемый «canje» — обмен визы на карту), как поясняет посольство в Испании.
Документам, выданным за пределами страны консульства, может потребоваться апостиль и официальный перевод на испанский язык. Многие заявители прибегают к услугам местного миграционного посредника на этапе INM; если ваш случай нестандартный, стоит привлечь юриста.
Повседневная жизнь в Кинтана-Роо: медицина и стоимость жизни
Медицина
В Канкуне есть как государственные, так и частные больницы, и многие иностранные резиденты пользуются частной медициной с международной или мексиканской частной страховкой. Резиденты также могут добровольно присоединиться к государственной системе IMSS через программу Seguro de Salud para la Familia («Семейное медицинское страхование»), открытую для проживающих в Мексике лиц без иного социального страхования. Взносы оплачиваются ежегодно авансом и растут с возрастом; с 1 марта 2026 года IMSS указывает 20 600 MX$ для возраста 60–69 лет, 21 500 MX$ для 70–79 лет и 22 150 MX$ для 80 лет и старше. IMSS исключает некоторые ранее существовавшие заболевания, поэтому рассматривайте его как дополнение к частной страховке, а не как замену.
Стоимость жизни
Мы не публикуем данные о стоимости жизни без источника, который можем проверить. Мы можем дать лишь качественную оценку. Расходы в Кинтана-Роо заметно различаются в зависимости от города и района: закрытые жилые комплексы Канкуна, новые районы Тулума и Бакалар на берегу лагуны — это разные рынки. Сильнее всего на бюджет домохозяйства обычно влияют электричество для кондиционирования, импортные товары и частная медицина. Картину дополняют аренда или расходы на содержание собственного жилья, налог на недвижимость (predial — ежегодный муниципальный налог на недвижимость) и взносы ассоциации собственников, если они есть. Прежде чем принимать решение, побывайте здесь и в высокий, и в низкий сезон.
Налоги после получения резидентства
Миграционное и налоговое резидентство — разные вопросы. Согласно статье 9 Федерального налогового кодекса (Código Fiscal de la Federación), вы являетесь налоговым резидентом Мексики, если ваше жильё (casa habitación) находится в Мексике. Если у вас есть жильё и в другой стране, Мексика смотрит на центр ваших жизненных интересов: например, поступает ли более 50% вашего дохода из мексиканских источников или ведёте ли вы здесь основную профессиональную деятельность. Подзаконные акты уточняют, что жильё, используемое временно в туристических целях, само по себе не делает вас резидентом.
Последствия существенны. Налоговые резиденты Мексики платят подоходный налог со всего мирового дохода, где бы он ни был получен (LISR, ст. 1). Страна вашего происхождения тоже может продолжать облагать вас налогом — здесь вступают в силу соглашения об избежании двойного налогообложения и зачёт иностранных налогов.
Налоговое резидентство даёт и одно преимущество, которое замечают владельцы недвижимости: когда налоговый резидент Мексики продаёт собственное жильё у нотариуса, прибыль может быть освобождена от налога при цене продажи до 700 000 UDI (индексируемая по инфляции расчётная единица) — примерно 6,2 млн MX$ в октябре 2026 года — при соблюдении условий. Нерезиденты этой льготой не пользуются. Подробно она описана в нашем руководстве о налогах на недвижимость в Мексике для иностранцев, вместе с predial — ежегодным налогом на недвижимость, который платят независимо от статуса.
Поскольку резидентство, правила страны происхождения и международные соглашения взаимосвязаны, проконсультируйтесь с независимым специалистом по международному налогообложению до переезда, а не после.
Вопросы инвесторов
Можно ли получить резидентство Мексики, купив недвижимость?
Да, но только временное и только если объект стоит более 91 710 дней UMA. При UMA 2026 года в 117,31 MX$ это около 10,76 млн MX$ — сумма, которую публикует консульство Мексики в Милане. Другие консульства могут указывать иные суммы.
Какой доход нужен для временного резидентства в 2026 году?
Требуется ежемесячный доход в 680 дней UMA за последние шесть месяцев, то есть 680 × 117,31 = 79 770,80 MX$ в месяц. Консульство в Сан-Диего указывает на 2026 год 4 049 US$ в месяц. Альтернатива — средний остаток сбережений в 11 460 дней UMA (около 1,34 млн MX$) за двенадцать месяцев.
Меняются ли пороги каждый год?
Да. Они привязаны к UMA, которую INEGI обновляет каждый февраль, и каждое консульство пересчитывает их по собственному курсу и по своему графику. Всегда сверяйтесь с актуальной страницей консульства, в которое будете подавать документы.
Можно ли подать заявление на резидентство, находясь в Мексике?
Как правило, нет. Визу оформляют в консульстве Мексики за рубежом, а затем обменивают на карту резидента в отделении INM в течение 30 календарных дней после въезда. Переход с временного на постоянное резидентство через четыре года оформляется в Мексике.
Становлюсь ли я налоговым резидентом Мексики, получив резидентство?
Не автоматически. Налоговое резидентство зависит от того, где находятся ваше жильё и центр жизненных интересов, согласно статье 9 Федерального налогового кодекса (Código Fiscal de la Federación). Налоговые резиденты платят в Мексике налог со всего мирового дохода, поэтому получите консультацию по международному налогообложению до переезда.
Источники
- Ley de Migración (Cámara de Diputados)
- Valor UMA 2026: INEGI publica nuevos montos (IDC Online)
- Visa de residente temporal por solvencia económica (Embajada de México en Portugal)
- Visa de residente permanente pensionista o jubilado (Embajada de México en España)
- Residente temporal por solvencia económica 2026 (Consulado General de México en San Diego)
- Residente permanente por jubilación o pensión 2026 (Consulado General de México en San Diego)
- Visa de residente temporal por contar con bienes inmuebles (Consulado de México en Milán)
- Visa de residente temporal por adquisición de inmuebles (Embajada de México en España)
- Ingreso a México con visa de residente temporal o permanente (Embajada de México en España)
- Residente temporal (Consulado de México en Saint Paul)
- Mexico's updated guidelines for visa issuance (Mexperience)
- Seguro de Salud para la Familia: cuotas 2026 (IMSS)
- Incorporación al Seguro de Salud para la Familia (IMSS)
- Código Fiscal de la Federación, Art. 9 (Cámara de Diputados)
- Reglamento del Código Fiscal de la Federación, Art. 5 (Orden Jurídico)
- Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 1 (LeyesMX)
- Valor de la UDI (Banco de México)
Этот гид — общая информация по состоянию на октябрь 2026 года, а не юридическая или налоговая консультация. Законы, ставки и пороги меняются; проверяйте каждую цифру у нотариуса (notario público) или независимого мексиканского юриста.