Налоги на недвижимость в Мексике: predial и налог на прирост капитала

Predial: что это и как он определяется в Кинтана-Роо

Predial (ежегодный муниципальный налог на недвижимость) устанавливается муниципалитетом. Каждый муниципалитет определяет собственную базу, ставки и график платежей своим налоговым законом, поэтому правила в Канкуне (Бенито-Хуарес) отличаются от правил в Тулуме, Плайя-дель-Кармене или Бакаларе.

Как его рассчитывает Бенито-Хуарес

Согласно статье 12 Налогового закона муниципалитета Бенито-Хуарес (Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez), базой служит наибольшая из нескольких величин: кадастровая стоимость, банковская оценка, стоимость в последней сделке, согласованная цена при переходе права, последняя заявленная владельцем стоимость или арендный доход, который объект приносит или мог бы приносить. Поэтому покупка, как правило, поднимает базу predial до уплаченной цены. Тот же закон отмечает, что авансовый платёж не мешает казначейству взыскать разницу, если база изменится, например после регистрации продажи.

Скидки за досрочную оплату в Канкуне, 2026

Бенито-Хуарес поощряет досрочную оплату predial за год. На 2026 год городской совет утвердил следующий график, как сообщили El Heraldo de México Quintana Roo и Cancuníssimo:

Муниципалитет также объявил скидку 50% на весь 2026 год для пожилых людей с картой INAPAM на жилую недвижимость. Скидки утверждаются ежегодно, поэтому график на 2027 год ожидается ближе к концу года.

Два практических совета. Храните квитанции: тот же муниципальный закон требует при продаже объекта копию актуальной квитанции об уплате predial. И если вы живёте за рубежом, настройте онлайн-оплату или попросите управляющего платить в январе; на задолженность начисляются надбавки, которые придётся погасить до любой продажи.

Налог на прирост капитала для нерезидентов Мексики: 25% от валовой цены

Когда иностранный владелец, не являющийся налоговым резидентом Мексики, продаёт недвижимость, расположенную в Мексике, доход считается полученным из мексиканского источника и облагается по статье 160 Закона о подоходном налоге (Ley del Impuesto sobre la Renta) (LISR). Общее правило жёсткое: 25% от полной цены продажи без каких-либо вычетов. SAT (налоговая служба Мексики) описывает его так же.

Согласно этой статье, налог удерживает покупатель, если он резидент Мексики или иностранец с постоянным представительством в Мексике. В противном случае продавец уплачивает его, подав декларацию в течение 15 дней после получения дохода.

Поскольку базой служит валовая цена, правило 25% не учитывает, сколько вы заплатили. При объекте, купленном за 7 млн MX$ и проданном за 8 млн MX$, налог составит 2 млн MX$ — вдвое больше фактической прибыли. Поэтому большинство продавцов внимательно изучают альтернативу.

Вариант налога с чистой прибыли и его условия

Статья 160 позволяет нерезиденту вместо этого заплатить по максимальной ставке для физических лиц из шкалы LISR — сейчас это 35% с чистой прибыли. Прибыль рассчитывается по правилам для физических лиц в Мексике без вычета убытков, упомянутых в статье 121.

Условия

• Публичный акт. Вариант применяется, когда продажа оформлена публичным актом (escritura pública — нотариально оформленный документ) (или касается неамортизируемых сертификатов участия в недвижимости).
• Представитель — если продажа не оформлена нотариально. Статья упоминает представителя в Мексике, отвечающего требованиям статьи 174 LISR. SAT поясняет, что представитель должен быть резидентом Мексики (или иностранцем с постоянным представительством) и хранить соответствующие документы пять лет. Однако действующая редакция статьи 160 добавляет, что представитель не требуется, если продажа оформлена публичным актом. Старые разъяснения SAT всё ещё описывают представителя, поэтому уточните, что потребует ваш нотариус.
• Подтверждение каждого вычета. Представитель или продавец передаёт нотариусу сведения о вычетах, на которые продавец имеет право.

Что можно вычесть

По данным SAT, прибыль равна цене продажи за вычетом:

• документально подтверждённой стоимости приобретения с поправкой на инфляцию;
• вложений в строительство, улучшения и расширение с поправкой на инфляцию;
• нотариальных расходов, налогов и сборов по актам покупки и продажи;
• расходов на оценку;
• комиссий, уплаченных продавцом при продаже.

Индексация производится по статье 124 LISR. Стоимость земли отделяется от стоимости строений; если их невозможно разделить, на землю приходится 20% общей суммы. Стоимость строений уменьшается на 3% за каждый год владения, но не ниже 20% первоначальной стоимости, а затем индексируется на инфляцию. Земля не амортизируется, а только индексируется.

Когда выгоднее налог с чистой прибыли

Немного алгебры делает выбор очевидным. Уплата 35% с прибыли обходится дешевле, чем 25% с цены, если подтверждённые вычеты превышают примерно 28,6% цены продажи (поскольку 0,35 × (цена − вычеты) < 0,25 × цена при вычетах > 0,2857 × цена). Для большинства владельцев, продающих с умеренной прибылью, этот порог легко достижим — при условии, что документы сохранены.

Льгота для резидентов при продаже собственного жилья

Владельцы, являющиеся налоговыми резидентами Мексики, облагаются иначе и могут воспользоваться значительной льготой при продаже собственного жилья. Согласно статье 93, пункт XIX(a), LISR, прибыль от продажи жилья налогоплательщика (casa habitación) освобождается от налога, если цена продажи не превышает 700 000 UDI и продажа оформлена у нотариуса.

UDI — индексируемая по инфляции расчётная единица, которую публикует Банк Мексики (Banco de México). 9 октября 2026 года одна UDI стоила 8,851528 MX$, поэтому лимит составлял 700 000 × 8,851528 ≈ 6,20 млн MX$. Сверх лимита облагается только превышение, а вычеты применяются пропорционально.

Условия

• Продавец — физическое лицо и налоговый резидент Мексики. Нерезиденты не могут воспользоваться льготой; о том, как определяется налоговое резидентство, читайте в нашем руководстве о резидентстве для владельцев недвижимости.
• Объект действительно является жильём продавца. Подзаконный акт (RLISR, ст. 155) принимает такие документы, как счета за электричество или телефон и банковские или кредитные выписки с адресом объекта на имя продавца, его супруга или родственников по прямой восходящей или нисходящей линии.
• Продавец не пользовался льготой в отношении другого жилья в течение трёх лет до продажи и заявляет об этом нотариусу под присягой. Нотариус также проверяет данные SAT.

Для налогового резидента, не отвечающего условиям, или в части, превышающей лимит, прибыль облагается по прогрессивным ставкам после деления на число лет владения (до 20) согласно статьям 120 и 126 LISR.

Кто рассчитывает налог при продаже

При продаже, оформленной актом, центральную роль играет государственный нотариус (notario público). Для резидентов статья 126 LISR обязывает нотариусов под свою ответственность рассчитать предварительный налог, уплатить его в течение 15 дней после подписания и выдать продавцу расчёт и налоговую квитанцию. Для нерезидентов, выбравших вариант с чистой прибылью, статья 160 точно так же обязывает нотариуса рассчитать налог, указать его в акте и уплатить в течение 15 дней после подписания.

Полезно знать ещё две детали. Если согласованный в акте платёж растянут более чем на 18 месяцев, нерезидент может уплачивать налог по мере наступления срока каждого взноса при условии, что налог обеспечен гарантией. А если вы владеете объектом через банковский траст (fideicomiso), продажа, как правило, означает передачу ваших прав бенефициара, что LISR приравнивает к продаже самого объекта; см. наше руководство по фидеикомисо.

До подписания предварительного договора спросите нотариуса, как будет рассчитан налог по вашей сделке, какие документы ему нужны и что он удержит из выручки.

Планирование выхода из инвестиции

Налог на прирост капитала во многом определяется при покупке, а не при продаже. Несколько привычек защитят вашу доходность:

• Храните акт покупки и все счета. Вычеты должны быть документально подтверждены, а мексиканские электронные налоговые счета (CFDI) — самое надёжное подтверждение улучшений. Если вы покупаете на этапе предпродажи, например Casa Selva Alta в Тулуме, сохраняйте квитанции по каждому платежу и документы о передаче объекта.
• Зафиксируйте соотношение земли и строений. Земля индексируется, но не амортизируется, что при выходе выгодно для активов с большой долей земли. Земельный актив с оформленным правом собственности, например Bacalar para Visionarios или коммерческие участки на проспекте Кантенах, сохраняет всю индексированную стоимость; дом каждый год теряет часть стоимости строений.
• Определитесь с налоговым резидентством заранее. Льгота при продаже жилья зависит от статуса налогового резидента Мексики и подтверждения того, что объект — ваше жильё. На сбор таких доказательств нужно время.
• Платите predial вовремя. Для продажи нужна актуальная квитанция, а на задолженность начисляются надбавки. Для участка в Канкуне, такого как Cascada 14 в Vía Cumbres, оплата в январе к тому же даёт максимальную скидку.
• Согласуйте действия со страной проживания. Ваша страна резидентства тоже может облагать прибыль налогом и засчитать мексиканский налог по международному соглашению. Стоит привлечь консультанта, работающего с обеими юрисдикциями, ещё до выставления объекта на продажу.

Налоги на переход права при покупке уплачивает покупатель; они описаны в нашем руководстве о расходах на закрытие сделки в Кинтана-Роо. Ничто из изложенного не заменяет консультации государственного нотариуса или независимого налогового консультанта по вашей конкретной ситуации.

Вопросы инвесторов

Источники

1. Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (Congreso de Quintana Roo)
2. Lista de precios y descuentos por el pago anticipado del predial 2026 en Cancún (El Heraldo de México Quintana Roo)
3. Todo listo para pago de predial 2026 (Cancuníssimo)
4. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 160 (LeyesMX)
5. Ley del Impuesto sobre la Renta (Cámara de Diputados)
6. Venta de bienes inmuebles por residentes en el extranjero (SAT)
7. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 124 (LeyesMX)
8. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 93 (LeyesMX)
9. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 120 (LeyesMX)
10. Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 126 (LeyesMX)
11. Enajenación de casa habitación: RLISR Art. 155 (Contadigital)
12. Capital Gains Tax on the sale of homes in Mexico (Connell & Associates)
13. Valor de la UDI (Banco de México)